Impuesto sobre las hipotecas: la banca siempre gana.
Una gran parte de los demandantes novatos de vivienda se llevan un disgusto cuando hacen cuentas. El motivo es que su precio no coincide con su coste. El primero es el importe de venta. El segundo es la suma de éste y de todos los impuestos y gastos derivados de su adquisición. Para un piso nuevo de 300.000 €, cuya compra comporta la contratación de una hipoteca, aquéllos suponen en la mayor parte del país casi el 14% del precio de venta.
La adquisición de una vivienda nueva implica el pago de dos principales impuestos: IVA (10%) e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (1,5% en la mayoría de autonomías). El primero grava la compra del piso, el segundo la realización de las escrituras públicas de compraventa e hipoteca. Los gastos incurridos son consecuencia de la intervención del notario, el registrador, la gestoría y la empresa de tasación.
No hay ninguna duda de que todos los gastos e impuestos derivados de la compraventa han de ser satisfechos por los adquirentes. No obstante, siempre ha sido muy dudoso que éstos deban pagar la totalidad de los que afectan a la hipoteca, pues se incurre en ellos a instancias del banco y él es el beneficiado. Sin embargo, así sucedía hasta finales de 2015, pues la entidad financiera incluía una cláusula en el contrato hipotecario que les obligaba a sufragarlos.
El 23 de diciembre de 2015, una sentencia del Tribunal Supremo consideró abusivas algunas de dichas cláusulas y estableció que al menos una parte de los gastos e impuestos relacionados con la hipoteca debían ser sufragados por el banco. No obstante, no indicó cuáles habían de ser pagados completamente por una de las partes ni los que tenían que compartirse. Ambos aspectos estimó que los tribunales ordinarios debían decidirlos en posteriores veredictos.
El pronunciamiento tenía carácter retroactivo y afectaba a todas las hipotecas vivas con similares cláusulas. Por tanto, supuso un alud de demandas contra los bancos. Los bufetes de abogados generalmente reclamaron el importe del impuesto de Actos Jurídicos Documentos (IAJD) y los gastos de notaría, registro, gestoría y tasación.
En sentencias posteriores, los tribunales ordinarios normalmente dieron la razón a los reclamantes y ordenaron la devolución de la totalidad o de una parte de dichos gastos. No obstante, prácticamente nunca del importe abonado en concepto de IAJD, conocido popularmente como el tributo de las hipotecas. En el caso de retorno total de los gastos, si la hipoteca era de 240.000 € (el 80% de 300.000 €), el importe devuelto fue aproximadamente de 2.000 €.
El anterior dictamen provocó que los bancos eliminarán de sus contratos hipotecarios las indicadas cláusulas y procedieran a compartir algunos gastos con los clientes y asumir por completo otros. Así, por ejemplo, en el caso de Bankia, la entidad paga la totalidad de los gastos de registro de la hipoteca, el 50% de los gestoría y el 25% de los de notario.
El 28 de febrero de 2018, el Tribunal Supremo desestimó dos demandas que reclamaban la devolución del IAJD y estableció que, al ser el prestatario el sujeto pasivo del impuesto, éste debía sufragar íntegramente aquél.
No obstante, el pasado 16 de octubre, el mismo Tribunal se rectificó a sí mismo, al hacer una diferente interpretación de la ley. Ahora estima que el sujeto pasivo es el banco, el único beneficiado de la inscripción en el registro, y es quién debe proceder a pagar la totalidad del impuesto. La nueva interpretación toma como hecho imponible a la hipoteca (la garantía que obtiene la entidad) y no al préstamo (el dinero recibido por el prestatario).
Mi opinión coincide con el contenido de la reciente sentencia. El único interesado en la inscripción de la hipoteca en el registro es el banco porque le otorga preferencia en el cobro de la deuda y, en caso de impago del préstamo, le facilita la ejecución de la propiedad.
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