Vuelven las hipotecas al 100%: ¿ventaja o problema?

Vuelven las hipotecas al 100%: ¿ventaja o problema?.

Durante la pasada crisis, muchas familias perdieron la propiedad de la vivienda recientemente adquirida y un gran número de ellas tuvo que afrontar un traumático desahucio. Los principales culpables de dicha situación fueron el elevado aumento del paro y el sobreendeudamiento.

Las familias se endeudaron excesivamente debido a las excesivas facilidades otorgadas por bancos y cajas para contratar hipotecas y a su escasa cultura financiera. En el período 2005-2007, era relativamente fácil conseguir en casi cualquier entidad una hipoteca por el 100% del importe de adquisición de una vivienda y, en algunas, incluso por una cuantía superior.

Por tanto, en la memoria colectiva, las hipotecas al 100% han quedado como una gran imprudencia, tanto desde la óptica de quién las proporcionó (las entidades financieras) como de quién las contrató (las familias). En base a ello, un elevado número de personas, ante el anuncio de un gran banco (BBVA) de volverlas a conceder de manera generalizada, han puesto el grito en el cielo. Consideran que se van a volver a cometer los errores del reciente pasado y, por consiguiente, estamos ante el preludio de una nueva crisis inmobiliaria y financiera.

En la memoria colectiva, las hipotecas al 100% han quedado como una gran imprudencia, tanto desde la óptica de quién las proporcionó como de quién las contrató

Creo que se equivocan. En primer lugar, porque no suponen un idéntico peligro cuando se otorgan al inicio que al final de un ciclo inmobiliario expansivo. En la actualidad, en la mayoría de los municipios del país, la etapa de bonanza está empezando; en cambio, en los años 2006 y 2007 se encontraba a punto de finalizar.

Desde mi perspectiva, el precio de la vivienda en España subirá más de un 30% en los tres próximos años. Por tanto, las actuales hipotecas por el 100% se convertirán en menos del 70% en 2021. En otras palabras, pasarán de ser extraordinarias a convertirse en estándar, entendiendo por tales cualquiera cuyo importe no supere el 80% del precio de venta.

En segundo lugar, porque tienen un importante contenido social. Permiten acceder a la propiedad de una vivienda a un colectivo que en la actual década casi no lo ha podido hacer: los jóvenes (menores de 40 años). Entre 2015 y 2017, la recuperación del mercado residencial se ha cimentado en la demanda de inversión (especialmente en las grandes ciudades) y en la de mejora, pero la de primer acceso a la propiedad ha sido muy exigua.

Para acceder a un hipoteca estándar, los bancos imponen básicamente dos condiciones: no dedicar más del 35% de los ingresos familiares mensuales al pago de la cuota hipotecaria y disponer de más del 30% del coste de la vivienda (en Cataluña el 33%). La mayoría de las parejas jóvenes cumple sobradamente la primera condición, si el piso pretendido se ajusta a sus posibilidades económicas; por el contario, casi todas incumplen la segunda.

Un ejemplo servirá para ilustrar más claramente la situación. Una pareja joven planea adquirir una vivienda de segunda mano en Cataluña por valor de 200.000 euros. Su coste supone multiplicar el precio por 1,13, incorporando este factor el ITP, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados y otros gastos derivados de la compraventa.

¿Identificarán los directivos de los bancos el cambio de ciclo inmobiliario con la suficiente antelación?

Por tanto, el importe al que deben hacer frente es de 226.000 euros. Dado que la financiación estándar únicamente les proporciona 160.000 euros, para comprar la vivienda necesitan conseguir 66.000 euros adicionales. Un importe inalcanzable para la mayoría de parejas jóvenes en España. Por el contrario, si contratan una hipoteca por el 100%, el capital adicional que deben aportar se limita a 26.000 euros. Una cifra sustancialmente menor que puede ser obtenida a través del ahorro realizado en los años anteriores, las ayudas familiares o un préstamo personal.

En tercer lugar, a diferencia del período 2005-2007, donde las hipotecas a tipo fijo a 30 años no eran competitivas (la mayoría exigía el pago de un interés anual superior al 5%), en la actualidad es factible conseguirlas a un 2,25%. Dada la existencia de una inflación media del 2,1% desde la aparición del euro, el tipo de interés real (la diferencia entre el interés nominal y la inflación) sería prácticamente nulo durante la totalidad de la vida de la hipoteca. En otras palabras, su contratación supondría que el préstamo en términos reales no tendría casi coste. Una oportunidad que a medio plazo difícilmente volverá y que no debería dejarse escapar.

En definitiva, las hipotecas al 100% fueron un gran problema en la década pasada. En la actualidad no lo son y, especialmente para los jóvenes, constituyen una magnífica oportunidad. Gracias a ellas pueden cambiar el alquiler por la propiedad y ahorrarse dinero mensualmente. No obstante, si se otorgan al final de la etapa expansiva del actual ciclo inmobiliario es posible que vuelvan a ser sumamente perjudiciales.

Indudablemente, dos preguntas me surgen al respecto: ¿Identificarán los directivos de los bancos el cambio de ciclo inmobiliario con la suficiente antelación? Si lo hacen, ¿decidirán eliminarlas del mercado? No me jugaría ni una pequeñísima parte de la uña de uno de mis dedos meñique a que la respuesta de ambas sea la deseable.