El populismo inmobiliario de la Generalitat

El pasado 23 de diciembre, la Generalitat de Catalunya aprobó un decreto-ley de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda. Una norma excesivamente intervencionista, claramente populista y contraproducente. No solucionará ninguno de los problemas actuales, agudizará algunos de los existentes y generará otros nuevos.

Dicho decreto-ley tiene cuatro objetivos: combatir las situaciones de emergencia habitacional y evitar el mayor número posible de desahucios, crear un nuevo modelo de vivienda protegida de propiedad, aumentar las destinadas al arrendamiento y contribuir a la moderación de los alquileres en el mercado libre.

El primer propósito es loable y propio de las Administraciones Públicas. Sus ingresos vía impuestos deberían permitir a todas las familias con rentas muy bajas residir en pisos dignos. No obstante, si un insuficiente parque de vivienda pública lo impide, constituye un error desarrollar una legislación que obligue a una parte del sector privado a realizar tal función.

Los obligados son cualquier empresa o persona física que posea más de 15 viviendas. Éstos deben ofrecer un contrato de alquiler social a familias con muy bajos ingresos si la vigencia del arrendamiento ha finalizado, están afectados por un proceso de desahucio o utilizan la vivienda, sin disponer de ninguna autorización, desde hace más de seis meses. El importe del alquiler será muy reducido y tendrá una duración máxima de siete años.

La posibilidad de quedar atrapado en un contrato social de alquiler de muy larga duración llevará a los grandes tenedores de viviendas a realizar una selección mucho más estricta de sus inquilinos. La mayoría preferirá tardar más en arrendar sus pisos que hacerlo rápidamente a familias cuyos miembros tengan bajos ingresos o una escasa estabilidad laboral.

Dichos propietarios, si la Administración no les compensa adecuadamente mediante deducciones fiscales o subvenciones, obtendrán una escasa rentabilidad por su cartera residencial. Una situación que probablemente les llevará a vender una parte o la totalidad de la misma. Por tanto, la oferta de viviendas de alquiler bajará y su precio aumentará.

El segundo nunca habría de ser un objetivo para ninguna Administración. Las viviendas protegidas jamás deberían destinarse a la venta. En el pasado, y volvería a repetirse en el futuro, la última modalidad comportó que todos los ciudadanos otorgaran un subsidio a sus compradores, al permitirles la ley adquirir un piso por debajo del precio de mercado.

Una subvención que hizo que muchos consiguieran una mayor plusvalía al poderla vender, después de unos años, en el mercado libre. Una posibilidad que teóricamente impide la presente norma, al extender indefinidamente la vigencia de la protección. No obstante, seguirá siendo posible que comprador y vendedor acuerden saltarse la ley y realizar una parte de la transacción con dinero negro.

El decreto-ley avanza que la próxima aprobación del Plan Territorial de Vivienda aumentará los terrenos destinados a vivienda protegida. En los municipios donde exista una elevada demanda, los inmuebles edificados sobre el nuevo suelo creado, procedentes de un uso agrícola o industrial, deberán dedicar a la anterior tipología de vivienda al menos el 50% de los m2 construidos. La mitad de ellos destinados a la venta y el resto al alquiler regulado.

Tengo dos críticas al proyecto. La primera es que asigna los recursos de manera ineficiente, la segunda que dificulta notoriamente la actividad de los pequeños y medianos promotores.

El cambio de calificación de un suelo agrícola o industrial a urbano comporta un gran incremento de su valor de mercado. Por tanto, su venta genera a sus propietarios una considerable plusvalía, sin haber hecho nada para merecerla. Debido a ello, sería completamente legítimo gravar su transacción con un elevado tipo impositivo y destinar por ley la recaudación obtenida a la compra de terrenos o a la construcción de vivienda protegida.

Si se aplica dicho tipo impositivo, los fondos recaudados permitirían aumentar en mayor medida la construcción de pisos de las anteriores características. No obstante, también incrementarían los destinados al mercado libre, al ser bastante más fácil para los anteriores promotores la obtención de financiación.

La mayoría de ellos destinan la casi totalidad de sus recursos a la compra de suelo y no tienen capacidad financiera para poseer una gran cartera de inmuebles. Por tanto, es muy dudoso que tengan ningún interés en realizar promociones donde estén obligados a quedarse una parte de las viviendas construidas o a venderlas a inversores con un elevado descuento.

Por tanto, el anterior plan muy probablemente hará que desistan de comprar numerosos solares en Cataluña y les incentivará a adquirirlos en otras autonomías. En especial, en aquéllas donde existan más facilidades para edificar vivienda libre y no estén obligados a destinar al arrendamiento una sustancial parte de los pisos protegidos construidos.

Finalmente, con el objetivo de reducir el precio del alquiler en el mercado libre, la nueva norma obliga a la aparición del Índice de Referencia de Precios del Alquiler en los anuncios donde se publicitan las viviendas y en los contratos de arrendamiento. Una medida casi completamente inútil, pues difícilmente su mayor conocimiento alterará las decisiones de arrendador y arrendatario.

En definitiva, a simple vista, el decreto–ley constituye un texto que perjudica a propietarios de viviendas y promotores, beneficia a los inquilinos y permitirá adquirir una vivienda, a un precio significativamente inferior al de mercado, a las familias con rentas bajas y medias. En otras palabras, una legislación propia de un moderno Robin Hood. En la realidad, no es nada de lo que parece, pues lesiona los intereses de todos ellos.