El mercado de la vivienda en 2020

El próximo año, la economía española crecerá un 1,6%, tres décimas menos que el precedente. Indudablemente, la nueva coyuntura afectará negativamente al mercado de la vivienda. El motivo es la generalmente elevada correlación existente entre las variaciones del PIB y la evolución del precio y el número de compraventas.

La desaceleración económica traerá la estabilidad al mercado residencial. El importe medio de venta subirá alrededor del 1% y las transacciones bajarán en un porcentaje similar. Los principales motivos serán los elevados importes de venta en las ciudades (Palma, Madrid y Barcelona) más impulsoras del mercado en los años anteriores, y la creencia de muchos demandantes de que aquél volverá a entrar en crisis.

Esta última es una expectativa que dudo mucho que se confirme, ni en el próximo ni en ninguno de los siguientes. No obstante, retraerá la adquisición de viviendas y hará que los potenciales compradores estén menos dispuestos a pagar el importe que los vendedores, especialmente los propietarios de viviendas usadas, pretenden recibir. Las negociaciones serán más largas y duras y el precio de venta promedio será muy similar al de 2019.

Una gran recesión inmobiliaria exige que se den una o varias de las siguientes condiciones: un considerable exceso de oferta de viviendas nuevas, un relativamente elevado tipo de interés, al que se ha llegado después de diversas subidas durante uno o más años, y una importante contracción del PIB.

En 2008, los tres anteriores factores coincidieron. En cambio, ni en 2020, ni en los siguientes años, ninguno de ellos tendrá lugar. En el primer año, el número de viviendas libres terminadas fue de 563.361, cuando en España jamás se han vendido más de 377.156 (récord histórico de 2006).

El próximo ejercicio, las finalizadas alcanzarán como máximo las 95.000 unidades. A diferencia de hace 11 años, el stock pendiente de venta será insignificante. Las escasas ventas de viviendas nuevas serán casi exclusivamente consecuencia de una insuficiente producción, pues en muchos segmentos de mercado la demanda potencial supera a la oferta real.

Entre 2014 y 2018, la media de vivienda libres acabadas fue solo de 44.630. La mayoría pertenecían al segmento de alto standing y prioritariamente se ubicaban en las principales ciudades del país y su área metropolitana. La escasez fue el resultado de la negativa de los bancos a conceder créditos para la adquisición de suelo. En menor medida, también de la exigencia de aquéllos, para financiar la construcción de pisos, de unas preventas del 50% o más de las unidades de las correspondientes promociones.

En julio de 2008, el tipo de interés de referencia del BCE llegó al 4,25%. Desde noviembre de 2005, cuando estaba en el 2%, venía subiendo. En 2020, la previsión es que dicho tipo continúe en el 0% y, en el primer trimestre de 2023 se sitúe en el 2% o a un nivel por debajo de él.

Hace once años, en el cuarto trimestre, el PIB decreció un 1,5% anual. En el siguiente ejercicio, disminuyó una media del 3,7%, siendo ésta su mayor caída desde la llegada de la democracia. Además, una gran parte de las entidades financieras tenían grandes problemas de solvencia. Una situación que les llevó a reducir considerablemente los riesgos contraídos y a disminuir en gran medida el nuevo crédito concedido.

En 2020, la economía española tendrá un crecimiento mediocre, pero positivo. No obstante, es probable que en 2021, éste sea superior a aquél y alcance o exceda el 2%. A diferencia de a finales de la pasada década, la banca estará muy predispuesta a aumentar los préstamos para la compra de vivienda. En el próximo año, el nuevo crédito concedido para dicha finalidad ascenderá a 42.000 millones de euros, alrededor de 2.000 millones más que en 2019.

En el siguiente ejercicio, la evolución del mercado residencial será bastante diferente en distintas partes del país. En 2018, según Idealista, solo existían tres capitales de provincia en las que el precio de la vivienda superaba el observado en diciembre de 2017. Eran Palma (25,3%), Madrid (4,7%) y Barcelona (4,4%). En las tres, el importe de venta y las transacciones se reducirán en 2020. No obstante, solo un poco en cada una de ellas. Un síntoma claro de que no llega una nueva crisis, sino simplemente un leve ajuste.

En sus distintos distritos, la coyuntura inmobiliaria no será homogénea. Los más negativamente afectados serán aquéllos donde se concentran las viviendas de alto standing y los situados en el centro de la ciudad o en sus lugares más turísticos. Estos dos últimos emplazamientos son los preferidos por los compradores extranjeros, una demanda que se reducirá significativamente en las tres anteriores ciudades.

Por el contrario, en algunos de los habitados prioritariamente por familias de clase obrera o media-baja, tales como Villa de Vallecas, Carabanchel, Nou Barris y Sant Andreu, el precio y las transacciones serán ligeramente alcistas. Una consecuencia del principio inmobiliario conocido como mancha de aceite.

En la mayor parte del resto del país, la tendencia del mercado será positiva, pero solo ligeramente. Irá un poco mejor que en los años previos. Los principales motivos serán unos precios mucho más bajos que los de las anteriores ciudades, un tipo de interés fijo algo más reducido y la mayor disponibilidad de los bancos a conceder préstamos a familias humildes. No obstante, casi siempre por un máximo equivalente al 80% del precio de la vivienda.

Las capitales medianas, como es el caso de Málaga, Valencia, Zaragoza, Murcia y Alicante, se convertirán en las principales impulsoras del mercado residencial en España. También tendrán una evolución positiva, algunas más favorable que las anteriores y otras menos, las ciudades cuya población se sitúa alrededor de los 100.000 habitantes.

En definitiva, el mercado de la vivienda en 2020 se contagiará de la desaceleración observada en la economía española. No obstante, no constituirá el inicio de una recesión inmobiliaria, sino una pequeña pausa durante un período de auge que, si la economía mundial no lo impide, continuará como mínimo hasta 2024.