El mercado de la vivienda en 2018

El mercado de la vivienda en 2018

El 2018 será un magnífico año para el mercado de la vivienda en España. Hasta el momento, el mejor de la actual etapa expansiva, iniciada en el 2015. Un período cuya extensión alcanzará como mínimo hasta el 2021 y que finalizará, como generalmente suele suceder, cuando el tipo de interés de referencia del BCE suba de forma considerable. En dicho ciclo, probablemente poco después de que éste alcance un nivel igual o superior al 4%.

Las idílicas condiciones económicas y financieras (véase el artículo ¿Por qué sube el precio de la vivienda en España?) generarán un aumento de las transacciones de aproximadamente el 23% y llevarán su número a las 647.350 unidades. Un incremento significativamente superior al previsto para 2017 (16,9%) y al observado en 2016 (13,9%). En términos absolutos, el volumen de ventas se situará un poco por encima de la media conformada por el mínimo de los últimos quince años (300.478 en 2013) y el máximo histórico (955.186 en 2006).

En el período actual, la mayor parte de las viviendas vendidas serán usadas (89%), una cifra muy similar a la observada en el tercer trimestre de 2017 (90,6%). La distribución de las ventas entre inmuebles nuevos y de segunda mano será muy diferente a la advertida en el ciclo expansivo anterior.

Así, en 2006, los primeros tenían una cuota de mercado del 42,9% y los segundos del 57,1%. La gran diferencia entre ambas etapas tendrá como base el escaso número de obras finalizadas durante el presente ejercicio. Una consecuencia de la financiación prácticamente nula otorgada a los promotores para la adquisición de suelo en los años anteriores y del elevado stock de viviendas pendientes de venta existente aún en numerosos municipios.

Las idílicas condiciones económicas y financieras actuales generarán un aumento de las transacciones de aproximadamente el 23% y llevarán su número a las 647.350 unidades

En 2018, las demandas de inversión y de mejora continuarán teniendo un elevado nivel. La primera por la escasa retribución de los activos financieros sin riesgo, la facilidad para encontrar inquilinos, la tendencia al alza del precio del alquiler(según Fotocasa, en 2017 subió un 8,9%) y la mayor confianza de los inversores en la futura evolución del mercado residencial.

Aunque puede parecer paradójico, un gran número de ellos tiene más predisposición a invertir en vivienda cuando su precio ha subido significativamente que antes de que lo haya hecho. En 2017, este factor impulsó en gran medida los mercados de las ciudades de Madrid, Palma de Mallorca y Barcelona. No obstante, en la capital catalana solo lo hizo hasta el mes de agosto.

La segunda por la mayor facilidad para encontrar un comprador para la vivienda antigua, el superior precio al que puede vender ésta y la progresiva reaparición de las hipotecas por cambio de vivienda (también denominadas puente). Dichas hipotecas permiten al adquirente realizar un magnífico negocio en un mercado alcista como el actual, pues gracias a ellas puede comprar el piso nuevo al precio antiguo y vender el anterior al de mercado.

Un gran número de analistas considera que siempre entrañan un gran peligro para sus suscriptores. Desde mi perspectiva, depende del ciclo inmobiliario. Lo son, si el mercado empieza a ralentizarse y especialmente si entra en recesión. En cambio, constituyen una gran bendición, si la coyuntura es alcista y la previsión es que el mercado continúe en expansión durante un largo período adicional.

Indudablemente, fueron una verdadera desgracia para los que las firmaron en el segundo semestre de 2007. Una parte de los que no pudieron vender la vivienda antigua, perdieron las dos al no poder sufragar las respectivas cuotas hipotecarias. Los que consiguieron enajenarla, dilapidaron mucho dinero, pues lo hicieron a un precio sustancialmente inferior al vigente en el momento de compra de la nueva.

La revelación del mercado en 2018 será especialmente la demanda de primer acceso a la propiedad y en menor medida la turística

No obstante, la revelación del mercado en 2018 será especialmente la demanda de primer acceso a la propiedad y en menor medida la turística. En el actual ejercicio, se producirá un gran desplazamiento de familias desde la vivienda de alquiler a la de propiedad. Los motivos principales serán el incremento del importe de los arrendamientos, las mayores facilidades financieras, el incremento de los ingresos familiares y unas mejores perspectivas de futuro.

En el 2018, numerosas parejas, cuyos ingresos mensuales se sitúan alrededor de los 2.000 euros mensuales, podrán verdaderamente plantearse si les es más conveniente alquilar o comprar una vivienda. Durante dicho año, la mayoría de los bancos estará dispuesto a concederles un préstamo hipotecario, un aspecto impensable hace dos (casi todos buscaban clientes con remuneraciones iguales o superiores a los 3.000 euros mensuales) y difícil hace uno.

No obstante, la duda principal no estará entre vivir de alquiler o de propiedad en una gran capital como Barcelona o Madrid, sino si continuar en régimen de arrendamiento​ en una de ellas o adquirir una vivienda en la periferia próxima. A diferencia del reciente pasado, la inexistencia de un elevado ahorro previo no supondrá un obstáculo insalvable, pues cada vez será más fácil encontrar hipotecas por el 100% o más del precio de la vivienda.

Dichas hipotecas generalmente no las concederán de manera directa los bancos, sino indirecta. En otras palabras, no lo harán a través de sus oficinas (canal minorista), sino utilizando diversos intermediarios (distribución mayorista). Entre ellos, estarán los establecimientos financieros de crédito, las franquicias especializadas y los colegios o asociaciones inmobiliarias. En el último canal, las entidades priorizarán el volumen al margen de beneficio por euro prestado, sacrificando una parte de éste.

La duda principal no estará entre vivir de alquiler o de propiedad en una gran capital como Barcelona o Madrid, sino si continuar en régimen de arrendamiento​ en una de ellas o adquirir una vivienda en la periferia próxima

El elevado aumento de la demanda, conjugado con un escaso incremento de la oferta (las viviendas visadas alcanzarán las 125.000 unidades), hará que el precio aumente un 11%. Un incremento un poco más elevado que el previsiblemente observado en 2017 (8%) y el advertido hace dos años (4,5%).

El mayor aumento tendrá lugar en las principales capitales del país y en sus áreas metropolitanas. La excepción la constituirán las ciudades de Palma de Mallorca y Barcelona, donde el valor de mercado de las propiedades inmobiliarias aumentará escasamente. La primera debido a su elevado precio en términos históricos, la segunda por la incertidumbre generada por el procés independentista, una coyuntura que hará desistir a numerosos inversores extranjeros de adquirir inmuebles en la ciudad.

En definitiva, en 2018 la bonanza inmobiliaria será generalizada. En la mayoría de los municipios importantes, subirán de forma elevada las transacciones y los precios. En los que existe un mayor exceso de oferta, casi únicamente las ventas. A pesar de ello, la especulación solo regresará de forma limitada al mercado. Por tanto, un mercado sano, fruto de la excelente situación macroeconómica del país.