Las hipotecas sociales

Desde 2014, el mercado residencial en España está en expansión, pues en cada año transcurrido el precio y las ventas han aumentado. No obstante, sus características son sustancialmente diferentes de las observadas durante la última fase de auge de la pasada década. Una de ellas es la que hace referencia a los principales rasgos de los compradores. En el último lustro, casi todos han sido inversores patrimonialistas o familias que han cambiado una vivienda de propiedad por otra (demanda de mejora).

En dicho período, el número de especuladores ha sido escaso y muy concentrado geográficamente en tres ciudades, pues la mayoría han operado en Palma, Barcelona y Madrid. Entre 2014 y 2018, según Idealista, aquéllas constituyeron las capitales de provincia donde más creció el precio de la vivienda. En concreto, el 48,1%, 42% y 36,4%, respectivamente.

También han sido mínimas las compras efectuadas por los jóvenes (menores de 40 años). En el pasado quinquenio, casi únicamente han adquirido una aquéllos que han contado con la ayuda de sus progenitores o los que han conseguido combinar durante años un buen salario y estabilidad en el trabajo (contrato indefinido).

Los principales problemas que les han impedido comprarla han sido cuatro: una elevada tasa de desempleo, unos bajos salarios, el pago del importe del alquiler y una escasa capacidad de sacrificio. En el primer trimestre de 2019, la tasa de paro se situó en el 14,7% de la población activa. Sin embargo, entre los menores de 40 años llegó al 17,9%. Una cifra superada con holgura por los que tenían entre 16 y 29 (25,9%).

Según la Encuesta de Estructura Salarial, el salario medio en 2017 fue de 23.646 euros. Un promedio al que no llegó ninguna de las categorías en las que el INE segmenta a los menores de 40 años. Así, por ejemplo, los comprendidos entre 30 y 35 percibieron 22.616 euros, bastante más que los situados en la franja entre 25 y 29 (16.641 euros) o entre 20 y 24 (11.775 euros).

En las décadas de los 80 y 90, una sustancial parte de las parejas jóvenes vivía en casa de sus padres hasta que adquirían una vivienda y se casaban. Preferirían sacrificar unos años de vida en común y comenzar ésta en un piso de su propiedad. Durante dicho período ahorraban, con la finalidad de conseguir el dinero necesario para pagar el coste del piso no financiado por cajas y bancos.

Ahora los jóvenes tienen unas prioridades muy diferentes. La mayoría, si supera los 25 años y pueden sufragar un alquiler, deciden convivir con su pareja unos pocos meses después de que consideren que ésta es estable. Uno de sus principales gastos es el pago del arrendamiento, pues en las grandes ciudades suele suponer entre el 30 y 40% de sus ingresos.

A diferencia de los 80 y 90, un gran número de ellos no se preocupan por su futuro, sino que intentan disfrutar al máximo del presente. La mayoría actúa así porque no ve nada claro su porvenir. Es más feliz si no piensa en él. La principal causa es el deficiente funcionamiento del mercado laboral. En los últimos años, muchos han pasado por una sucesión de empleos mal pagados, a veces a tiempo parcial y casi siempre temporales, en distintas empresas.

No obstante, hay un minoría, cuyos ingresos son relativamente elevados, que decide gastar prácticamente todo lo que gana. No piensa en el futuro, por inmadurez o inconsciencia, debido a que cree que será eternamente joven. Por tanto, la mayor parte de ellos no ahorran porque no pueden y unos pocos porque no quieren.

Dicha falta de ahorro constituye el principal obstáculo que les impide adquirir una vivienda. En el momento de la búsqueda de financiación, si eligen un piso adecuado, un gran número de parejas cumplen con la primordial exigencia de las entidades financieras: destinar a la hipoteca un máximo del 35% de sus ingresosmensuales. No obstante, no pueden sufragar alrededor del 31% del precio que el banco no les financia, si éste procede a concederles un préstamo estándar (por el 80% del importe de venta).

Un ejemplo ayudará a entender mejor el problema al que se enfrentan los jóvenes. Una pareja estudia la adquisición de una vivienda usada en Cataluña cuyo precio es de 200.000 euros. Su coste aproximado es de 222.100 euros, pues a aquél deben añadirse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (10%) y los gastos de notario, registro y gestoría generados por la compraventa. De los derivados del préstamo, el único que paga es la tasación, pues la nueva ley hipotecaria determina que el resto recaigan sobre el banco.

Si la única hipoteca que puede conseguir es la estándar (160.000 euros), la joven pareja deberá tener ahorrados 62.100 euros para poder comprar la vivienda. Sin duda, un importe al alcance de muy pocas. No obstante, si el banco le otorga un préstamo por el 100% de su precio (200.000 euros), el ahorro necesario para adquirirla se reduce a 22.100 euros. Un nivel bastante más fácil de conseguir, ya sea mediante una reducción de su gasto mensual durante un tiempo, una donación por parte de sus padres o a través de una crédito personal.

Si el valor de la hipoteca es de 200.000 euros y las condiciones del préstamo implican un tipo de interés fijo del 2% a pagar durante 30 años, la cuota mensual es de 739,24 euros. Dicha cuota supone para una pareja que percibe mensualmente 2.500 euros, un importe que superan muchas de las familias que actualmente vive en régimen de alquiler en Cataluña, dedicar el 29,6% de sus ingresos mensuales al pago de la cuota hipotecaria. Un porcentaje que entra perfectamente dentro de los estándares de seguridad de la banca.

Por tanto, en la actualidad, el otorgamiento de hipotecas a parejas jóvenes, cuya cuantía equivale al 100% del precio de la vivienda, no constituye una imprudencia por parte de los bancos. En cambio, sí supone una gran ayuda para ellas, pues en muchos casos pueden pasar del alquiler a la propiedad mediante el pago mensual de un importe inferior o similar.

Una posibilidad que se da porque los tipos de interés están en mínimos históricos, el precio de la vivienda en la mayor parte del país no ha subido significativamente en el último lustro y el importe de los arrendamientos es relativamente elevado. Por todas las anteriores razones, considero que dichas hipotecas tienen un carácter social.

Desde la perspectiva del banco, la concesión de dichos préstamos no supone incurrir en un elevado riesgo, aunque así lo observen tanto el Banco de España como el BCE. En primer lugar, porque la etapa expansiva del mercado residencial está en sus inicios en una gran parte del país y, por consiguiente, el precio de la vivienda subirá durante bastantes años más. Probablemente, sí lo sería en 2023, cuando aquélla está en su plena madurez o en su parte final. Era exactamente lo que sucedía entre 2005 y 2007.

El aumento del precio de los pisos, unido a la elevada amortización automática mensual realizada por los deudores, harán que dentro de cuatro años la mayoría de las hipotecas, consideradas hoy como excepcionales, reciban la calificación de normales. El motivo será que la ratio deuda/precio del piso probablemente no llegue ni al 80%, pues la primera variable habrá disminuido y la segunda, aumentado.

Finalmente, en los próximos años, la continuidad de la actual bonanza económica provocará una disminución del desempleo y un aumento del poder adquisitivo de los salarios. Por tanto, incrementará la capacidad de pago de la inmensa mayoría de los hipotecados y reducirá el peligro de que éstos se vuelvan morosos.

En definitiva, debido a las anteriores razones, doy la bienvenida a las hipotecas por el 100% del precio de la vivienda. En la coyuntura actual, tienen muchas más ventajas que inconvenientes. Permitirán a numerosos jóvenes comprar una vivienda y harán viable uno de sus principales deseos, pues la inmensa mayoría prefiere vivir en una residencia de su propiedad que en un inmueble de alquiler.

El último barómetro del CIS así lo atestigua, pues indica que el 81,8% de los entrevistados tiene la anterior preferencia. En la última década, si los jóvenes no han comprado prácticamente viviendas no es porque no han querido, sino porque no han podido. Si la adquisición no supone un mayor gasto mensual que el alquiler, tal y como sucede en la actualidad, la duda entre ambas opciones no está sustentada en ningún motivo económico.