Hipoteca, ¿a tipo de interés variable o fijo?
En la última década, el BCE ha efectuado una política monetaria muy expansiva y suministrado más liquidez que nunca a las entidades financieras. Sus objetivos han consistido en el aumento del PIB de la zona euro, la disminución de los intereses sufragados por los Tesoros nacionales, evitar la deflación y alcanzar un IPC próximo al 2%, siendo el último nivel el considerado óptimo por el banco central.
Sus actuaciones más destacadas han sido la adquisición de deuda en el mercado secundario y el establecimiento de los tipos de interés más bajos desde el nacimiento de la eurozona. El 9 de marzo de 2015, el BCE inició la compra de bonos públicos y el 16 del mismo mes de 2016 llevó a su tipo principal al 0%. No obstante, este ya era muy reducido desde el 11 de julio de 2012, pues en dicha fecha bajó por primera vez del 1%.
Para incentivar la concesión de préstamos, el 12 de septiembre de 2019 el BCE fijó el tipo de interés de la facilidad marginal de depósito en un -0,5%, siendo ésta la remuneración que los bancos reciben hasta la fecha por la mayor parte del capital acumulado en la institución monetaria europea. De manera insólita, las entidades financieras no cobran por sus imposiciones, sino pagan por realizarlas.
El anterior tipo explica por qué en enero de 2021 la media mensual del euríbor a un año alcanzó su mínimo histórico y se situó en un -0,502%. A diferencia de los particulares, los bancos no pueden poner su dinero debajo del colchón. Las principales alternativas a las que destinan su liquidez son los préstamos a familias y empresas, la adquisición de deuda, la concesión de crédito a otros bancos y su depósito en el BCE.
En el reciente pasado, la escasa demanda de crédito de los particulares y los bajos tipos de interés de la deuda generaron un gran desequilibrio en el mercado interbancario. Un elevado número de entidades tenía exceso de liquidez y solo unas pocas necesidad de obtenerla. Una situación de la que las últimas sacaron un buen rédito.
Los bancos prestatarios no les ofrecían a los prestamistas pagarles ningún tipo de interés, sino simplemente cobrarles menos que el BCE. Entre septiembre de 2020 y enero del 22, los primeros se conformaron con percibir por cada euro recibido más de un 0,4% y menos de un 0,51% anual, siendo ambos los valores entre los que se movió el euríbor a un año.
La anterior coyuntura financiera favoreció notablemente a las familias con una hipoteca a tipo de interés variable desde hace muchos años, pues unas pocas sufragaron uno nulo y la inmensa mayoría pagaron menos del 1%. Por primera vez, apareció una oferta competitiva de préstamos a tipo fijo y el resultado fue un elevado crecimiento de su cuota de mercado. Entre 2015 y 2021, su porcentaje en los nuevos créditos pasó del 8,6% al 60,3%.
En el pasado ejercicio, el dominio del mercado hipotecario por parte de dichos préstamos tuvo su explicación en el mayor margen de beneficio por euro prestado proporcionado a los bancos, la extensión de su período de amortización hasta los 30 años y el escaso coste de la cobertura de los riesgos que supone su concesión. En otras palabras, apareció el arco iris, pues la opción más beneficiosa para las entidades también lo era para las familias.
En el período de un año, la preocupación del BCE por una escasa inflación se ha transformado en otra por una excesiva subida de los precios de los bienes. Una rápida recuperación económica, un deficiente funcionamiento de la cadena logística mundial y el elevado aumento del precio de las materias primas por la guerra entre Rusia y Ucrania han llevado a la inflación de la zona euro en abril al 7,5%, siendo dicho nivel su máximo histórico.
En el segundo semestre, el anterior IPC presumiblemente provocará la finalización de las compras de deuda por parte del BCE y una subida de sus tipos de interés. Unas actuaciones ya descontadas por los partícipes en el mercado interbancario y cuyo resultado ha sido la vuelta del euríbor a un año a valores positivos durante algunos días del mes de abril.
En el nuevo contexto, las familias con una hipoteca a tipo de interés fijo están muy tranquilas, pues la subida del euríbor a un año no tendrá ninguna repercusión sobre sus finanzas.
En cambio, las que están endeudadas a tipo variable, tienen un difícil dilema a resolver: ¿continúo con la actual o me cambió a una hipoteca a tipo fijo?
Los segundos hogares deben adoptar una rápida decisión, pues el tiempo corre en su contra. Las expectativas de subidas de tipos de interés por parte del BCE están encareciendo las hipotecas de cuota constante al aumentar el precio de sus coberturas. En la actualidad, un gran número de familias aún puede conseguir un tipo fijo del 1,5%. No obstante, si esperan a septiembre para tramitar el cambio, muy probablemente hayan de conformarse con obtener una por la que paguen anualmente un mínimo de un 2%.
Hagan lo que hagan, no tendrán la completa seguridad de haber adoptado una buena decisión, pues nadie es capaz de estimar con precisión la evolución del euríbor a un año en los próximos 20, 25 o 30 años. No obstante, lo acontecido en el pasado nos proporciona algunos importantes indicios de lo que puede suceder en el futuro, aunque difícilmente en el segundo período se suele repetir fielmente lo observado en el primero.
Entre 1999 y 2021, el promedio del anterior índice se situó en el 1,79%. No obstante, este es un dato fácilmente malinterpretable, pues entre enero de 2009 y el pasado año el euríbor a un año alcanzó valores excepcionalmente reducidos. Los culpables fueron las crisis de las hipotecas subprime y del Covid-19, así como el escaso aumento del PIB generado por la aplicación de las políticas de austeridad. En un período más estable, como el comprendido entre el nacimiento del euro y 2007, la media de dicho índice ascendió al 3,38%.
En el primer caso, si las condiciones hipotecarias equivalieran a euríbor a un año +0,5%, el prestatario pagaría un tipo de interés promedio del 2,29%. En el segundo, bastante más probable que el anterior, abonaría el 3,88%. Ambos claramente más elevados que el 1,5% fijo al que numerosas familias aún pueden acceder en la actualidad.
Si a la hipoteca le restaran 20 años de vida y la deuda pendiente fuera de 100.000 euros, las tres alternativas expuestas supondrían un desembolso en concepto de intereses de 24.735,69, 43.922,20 y 15.810 euros, respectivamente. Por tanto, la tercera generaría un ahorro equivalente a 8.925,69 y 28.112,2 euros respecto a la primera y segunda. Unas cuantías que disminuirían escasamente, si el prestatario para lograr el tipo de interés deseado necesitara trasladar su préstamo a otra entidad, pues el coste de la subrogación es el de la tasación de la vivienda.
Indudablemente, el ahorro obtenido es inferior si a la hipoteca le quedan pocos años de vida y la deuda pendiente de amortizar es de escasa cuantía. Así, por ejemplo, si la primera variable se sitúa en cinco anualidades, la segunda alcanza los 30.000 euros y el prestatario cambia de entidad financiera (la tasación cuesta 400 euros), el descuento en los intereses pagados es por un importe equivalente a 221,05 y 1.494,55 euros, respectivamente.
En definitiva, en el próximo futuro el euríbor a un año solo puede subir, pues un valor negativo del índice de manera ininterrumpida entre el 9 de febrero de 2016 y el 11 de abril de 2022 constituye una gran excepción a la regla. Por dicho motivo, mi recomendación a casi todos los que tengan una hipoteca a tipo variable es que la sustituyan por una fija.
Dado que la mayoría de los bancos ofrece mejores condiciones a los nuevos clientes que a los antiguos, pues están más interesados en su captación que en su fidelización, les aconsejo que recurran a las plataformas digitales de hipotecas para conocer de forma gratuita las ofertas más interesantes del mercado. En muy pocos días, las tendrán sin estar obligados a realizar desplazamiento alguno.
Finalmente, les aconsejo que tomen rápido la decisión, pues los tipos de interés de las hipotecas fijas han aumentado desde el inicio del conflicto bélico en Ucrania y es muy probable que su ritmo de subida se acelere en los próximos meses. Si así sucede, un tipo del 1,5%, aún factible en la actualidad, será para la mayoría imposible de obtener en septiembre. En dicha fecha, no me extrañaría que casi ningún banco ofreciera uno inferior al 2%.
