¿Por qué las hipotecas son tan baratas?

La política monetaria del BCE es el principal factor que determina en la zona euro si las hipotecas están caras o baratas. Por regla general, las encarece cuando cree que la tasa de inflación es excesiva y las abarata si estima que es escasa.

En los últimos años, la clave está en el 2%. Es la cifra mágica de nuestro banco central. Si la anterior tasa supera de forma constante dicho valor, el BCE normalmente incrementa su tipo de interés de referencia. En cambio, si la economía no va bien y la inflación está significativamente por debajo del indicado nivel, procede a bajarlo.

El tipo de interés de referencia, también conocido como REFI o central, es el tipo mínimo que pagan los bancos al BCE por los préstamos que éste les facilita durante una semana. En una coyuntura normal, a idéntico plazo, es el menor precio que pagan por endeudarse con una entidad financiera, pues los otros bancos suelen cobrarles más que el BCE.

En la mayoría de las ocasiones, el tipo REFI es el componente que más influye en el valor adoptado por el euríbor a un año, la principal referencia de los préstamos hipotecarios a tipo de interés variable. Éste es el coste que pagan los mayores bancos de la zona euro por pedir prestado a otros a un plazo de 12 meses. La diferencia entre ambos tipos generalmente es pequeña y ambos suelen variar en el mismo sentido.

No obstante, especialmente desde 2015, la política monetaria del BCE no ha sido nada convencional, sino completamente excepcional. Ha adoptado un carácter ultraexpansivo. El motivo es que aquélla ha asumido en gran medida la responsabilidad de que la zona euro supere el estancamiento económico de los primeros años de la década. La política fiscal, el otro gran instrumento para expandir la economía por el lado de la demanda, ha sido contractiva.

Una inflación muy baja y un crecimiento económico decepcionante han llevado al BCE a otorgar a los bancos grandes incentivos para que aumenten sus préstamos al sector privado. El objetivo es que, al ser el crédito más barato, familias y empresas aumenten su endeudamiento, gasten más, el PIB crezca a un mayor ritmo y la inflación vuelva al nivel deseado.

Los principales incentivos han sido dos: fijar el tipo REFI en el 0% y el de la facilidad marginal de depósito en el -0,4%. El primero significa que el crédito semanal del BCE es gratis; el segundo que, en lugar de pagarles por los depósitos que tienen en él, les cobra un 0,4% anual.

La liquidez que poseen los bancos la utilizan principalmente para prestar dinero al sector privado y público, comprar valores de renta fija y conceder crédito a otros bancos. A diferencia de las familias, la que les sobra no la pueden dejar “debajo del colchón”, si no les gusta la retribución que les paga el BCE. Deben depositarla obligatoriamente en él.

En los últimos años, dicha obligación ha llevado a los bancos más arriesgados (los que necesitan dinero para aumentar el crédito concedido) a realizar una “oferta irresistible” a los más conservadores (los que le sobra liquidez). Consiste en cobrarles, en lugar de pagarles como era habitual, un tipo de interés inferior al que el BCE percibe por depositar en él la liquidez sobrante. Sin duda, un mal menor.

La anterior situación llevó a que, por ejemplo, el pasado 29 de agosto, el euríbor a un día (-0,365%) se situara solo un poco por encima del tipo de la facilidad marginal de depósito (-0,4%). El carácter negativo del primero es el que explica que, desde febrero de 2016, el euríbor a un año tenga también dicho signo y constituye la principal explicación de por qué en los postreros ejercicios las hipotecas son tan baratas.

Desde la creación de la zona euro nunca lo han sido tanto. Tampoco en las décadas anteriores. Así, por ejemplo, en junio de 2019, el tipo de interés medio de los nuevos préstamos variables era del 2,29%, una cifra mucho menor que el 4,19% de una década atrás.

Las hipotecas fijas supondrían un gran riesgo para los bancos, si éstos no se protegieran de las posibles subidas de los tipos oficiales del BCE. Con la finalidad de evitarlo, proceden a contratar instrumentos de cobertura que permiten que dichos préstamos les otorguen siempre el mismo margen unitario de beneficio, sea cual sea el nivel de aquéllos. Los más utilizados son las opciones sobre tipo de interés.

El coste de la cobertura depende principalmente del nivel de los tipos de interés en los plazos largos de bonos y obligaciones de escaso riego, tal y como serían los emitidos por la mayor parte de países de la zona euro a 15, 25 o 30 años. Unos tipos que están muy relacionados con los oficiales del BCE. Dado que éstos son los más bajos de la historia, aquéllos también lo son.

En definitiva, los bajos tipos de interés de los préstamos hipotecarios convierten en una auténtica oportunidad la adquisición de viviendas. Al ser la coyuntura actual excepcional, un nivel tan escaso tendrá una limitada duración. No obstante, si quieren disfrutarlos durante muchos años, está muy claro lo que deben hacer: elegir una hipoteca fija.

Sin embargo, en los próximos meses, las hipotecas serán más baratas de lo que ahora son. El motivo es un decepcionante crecimiento económico de la zona euro (1,1% interanual en el segundo trimestre) y una muy baja tasa de inflación (1% en agosto). Una combinación que probablemente hará que el BCE en su reunión del 12 de septiembre bajo el tipo REFI al -0,1% y el de la facilidad marginal de depósito al -0,5%. Sin duda, una buena noticia.