¿El peor año del mercado de la vivienda?

Desde la llegada de la democracia, la crisis inmobiliaria más dañina tuvo lugar entre 2008 y 2013. En los demás años, a diferencia de lo que muchos creen, no siempre existió una tendencia alcista. Una característica que tiene lugar cuando durante varios ejercicios seguidos el precio de la vivienda aumenta por encima de la tasa de inflación.

Entre 1978-84 y 1992-97, no ocurrió así. En 1992 y 1993, el importe de venta cayó y en el resto de años subió menos que el IPC. Por tanto, la vivienda fue una mala inversión. En términos negativos, especialmente destacable fue el primer período, donde la inflación fue muy elevada (una media del 14,8%) y el aumento del precio reducido.

En la pasada crisis, destacaron tres ejercicios: 2008, 2012 y 2013. El primero representó la mayor disminución de las transacciones (un 32,6%), al pasar éstas desde 836.871 a 564.464 unidades. Desde que existen estadísticas, en el segundo tuvo lugar la caída nominal del precio más elevada (12,8%). El tercero fue el año con menor número de compraventas del presente siglo (300.478). Un 68,5% por debajo de 2006 (máximo histórico).

Para los profesionales inmobiliarios, el presente año será muy negativo debido a tres factores: una gran caída del PIB (entre el 4,5% y el 6,5%), la imposibilidad de realizar visitas comerciales durante el 13,2% de los días laborales y un gran aumento de la desconfianza de los hogares en relación al próximo futuro.

Una parte de las familias que buscaban comprar una vivienda para residir en ella dejará de hacerlo. Algunas descartarán la adquisición, otras la postergarán. Las primeras lo harán porque sus ingresos han bajado o se han vuelto más inestables y ya no pueden sufragar, sin pasar apuros económicos, la correspondiente cuota hipotecaria mensual.

Las segundas continuarán disponiendo de la riqueza o de los ingresos mensuales necesarios para adquirir una de su agrado. Sin embargo, desconfían que pueden mantenerlos en el futuro o no poseen la suficiente convicción para dar un paso adelante y materializar la compra. Cuando llega una crisis, tengan casi el nivel de renta que tengan, los hogares deciden recortar su gasto, especialmente en bienes duraderos, y aumentar su ahorro.

No obstante, habrá otras familias que decidirán buscar un piso más activamente y se añadirán bastantes nuevas, a la espera de que el Covid-19 les proporcione las bajadas de precio que ansían desde hace tiempo, principalmente en las grandes ciudades del país.

Una demanda que será complementada por la llegada de inversores patrimonialistas y especuladores, muchos más los primeros que los segundos, pues un gran número de los últimos están atrapados en operaciones efectuadas durante los dos anteriores años.

Las características de los nuevos inversionistas serán las siguientes: no tendrán prisa, no estarán dispuestos casi nunca a pagar lo que el propietario desea y, si les gusta el inmueble, siempre harán una oferta por él. No obstante, ésta implicará un gran descuento. En la mayoría de los casos, entre el 10% y el 20%, más cercano a la segunda cifra que a la primera. Para acabar adquiriendo uno o dos, la mayoría pujará por diez o más.

En lo que resta de 2020 será difícil que demanda y oferta se encuentren, pues, cuando llega una crisis, la mayoría de los propietarios ajustan lentamente el precio de sus inmuebles. En un primer momento, lo bajarán solo un poco y su importe seguirá siendo superior al de mercado. Por tanto, la reducción inicial hará que continúen estando sobrevalorados.

Una disminución rápida únicamente la realizarán quienes tienen necesidad de liquidez o no pueden sufragar la cuota hipotecaria mensual. La mayoría serán propietarios de pymes que necesitan inyectar dinero a sus empresas, pero también habrá algunos trabajadores que han perdido su empleo.

El mercado más dinámico será el de las viviendas de alto standing, especialmente el de las ubicadas en los mejores barrios de las grandes ciudades, en su centro comercial o en sus alrededores. En dichas localizaciones están los inmuebles de la mayoría de los propietarios que necesitan vender y también los que desean comprar una gran número de inversores. Por regla general, éstos prefieren viviendas de calidad en una localización preferente a otras peor situadas que ofrecen una mayor rentabilidad por alquiler.

En definitiva, el gran deterioro de la economía en el 1º y 2º trimestre, unido a la escasa confianza de las familias en el próximo futuro, provocará en 2020 una caída de las transacciones cercana al 20% y una reducción del precio de venta un poco por debajo del 10%.

Las anteriores cifran serían algo mejores, si el gobierno tuviera la posibilidad de efectuar un elevado incremento del gasto público y pudiera compensar rápidamente las pérdidas de ingresos y beneficios sufridas por familias y empresas, respectivamente. También contribuiría muy positivamente a ello una veloz recuperación de los niveles de empleo previos.

Así pues, en el presente ejercicio, ni las compraventas disminuirán tanto como en 2008 ni la reducción del precio excederá a la observada en 2012. Además, las transacciones alcanzarán como mínimo las 475.000 unidades y superarán las realizadas en cualquier de los comprendidos entre 2011 y 2016. En conclusión, 2020 será un mal año para los profesionales inmobiliarios, pero no el peor de la historia reciente.

Lo mejor que nos dejará será una recuperación muy rápida, pues después de un 1º y 2º trimestre muy desfavorables, vendrán un buen 3º y un excelente 4º. En 2021, la sustancial mejora de la macroeconomía (el PIB crecerá por encima del 3,5%) permitirá consolidar la del mercado residencial. Debido a ello, el actual año solo será un gran socavón en una etapa expansiva iniciada en 2016 y cuya duración, como mínimo, alcanzará hasta 2024.